Будучи длительное время «отлученными» от права собственности, в настоящее время большинство жителей России понимает, как важно оформить надлежащим образом свои права – на дом, земельный участок и пр. Новое строительство должно осуществляться с разрешения собственника земельного участка, с соблюдением градостроительного законодательства. Если же жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей либо без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то он считается самовольной постройкой. Одно из правовых последствий самовольной постройки связано с тем, что лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться им – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. После смерти этого лица его наследники не могут наследовать самовольную постройку, поскольку на день смерти она не принадлежала наследодателю по праву собственности. Что же является «необходимым разрешением»? Безусловно, это разрешение собственника земельного участка, поскольку при его отсутствии в соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать соответствующую часть земельного участка из чужого незаконного владения. Согласно ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Необходимым является и разрешение на строительство. Согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: - строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; - строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (навесы, киоски и др.); - строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; - в иных случаях. Применительно к ст. 222 ГК РФ существенными могут быть следующие нарушения градостроительных норм и правил: несоблюдение планировки и застройки населенного пункта; осуществление надстроек, ухудшающих внешний вид здания; снижение прочности, устойчивости постройки и т. п. Согласно п. 4 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), является технический паспорт такого объекта и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 января 2010 года технический паспорт является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта на указанном земельном участке и содержащим его описание. Согласно п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом право собственности не может быть признано на самовольную постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Не секрет, что в селах имеется большое количество жилых домов, построенных в 60-70-ые годы 20 века, на которые не имеется правовых документов, перечисленных в этой статье. Что же, они все являются самовольными постройками и при иске заинтересованного лица могут быть снесены? Законодатель именно для этой категории граждан, которые в свое время строили дома, имея на то разрешение от местных властей, никак не оформили свое право на постройку, но впоследствии оформили права на земельный участок, где возведена постройка, предусмотрел возможность узаконить застройщику постройку в общем порядке, предусмотренном для ввода ее в эксплуатацию и осуществления государственной регистрации права собственности на нее как на обьект недвижимости. При этом застройщику для признания права собственности на дом (при отсутствии спора о праве) в суд обращаться не надо. Если же лицу, осуществившему самовольную постройку на отведенном ему в установленном законом порядке земельном участке, отказано в оформлении самовольного строения, то он вправе оспорить в судебном порядке действия соответствующих государственных или муниципальных органов. При предъявлении лицом, осуществившим самовольную постройку (а равно и наследниками), иска о признании права собственности на самовольную постройку в нем необходимо указывать на такие факты как отсутствие нарушений градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных норм и правил. Пояснить, что сохранение строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В исковом заявлении должны быть указаны и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства, с приложением необходимых документов. При этом признание права собственности на самовольную постройку не может быть связано с таким основанием как приобретательная давность, так как самовольная постройка не имеет статуса недвижимого имущества. Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Татьяна Страшко, судья Муромцевского районного суда
|
